“品质我很满意，就等行知+十三中了！”
7月底，老叶的一套望翠蓝庭交付了，比原计划提前了1个多月。
“先挂个8万8试试水，但如果学区有惊喜，那我准备挂10万+。”
望翠蓝庭位于文二路和教工路交叉口，是妥妥的西湖区文教板块。2023年摇号入市，一共只有144户，1幢高层+3幢小高层，户型175-235㎡。
小区还没有大证，暂时不能对外挂牌，但已经有十多套房源在后台等待随时上架。
中介透露：“业主挂牌估计普遍在9-10万元/㎡，极个别在8.5-9万元/㎡之间。”
在老叶看来，当初限价58600元/㎡的望翠蓝庭，要小赚点钱，基本没问题。但业主们想要卖个好价格，或是快速出货，有优质学区加持或许会更牢靠。
在社交媒体上，很多中介已经迫不及待地给望翠蓝庭贴上“行知+十三中”的标签。
老叶和邻居们很焦虑：望翠蓝庭真能划进去吗？
我也很疑惑，“四小金刚”的金字招牌，到底能不能托起望翠蓝庭的二手房价格呢？
02
在老叶的带领下，我参观了一圈望翠蓝庭。
外立面是四面铝板+玻璃，还做了“油画框”，颜值很在线。地库、入户大堂也都很体现品质感。
园区有景观水系和音乐主题的童玩区，封闭架空层做了健身房、童玩区、阅读区以及会客区等。
一定要挑刺的话，遗憾有两点：一是受限于楼盘体量小，地块形状不规整，园区配套确实有限；二是室内精装在限价时代还不错，但如今回看只能算中规中矩。
整体来说，瑕不掩瑜。也难怪见多识广的投资客老叶，会给出不错的交付评价。
望翠蓝庭品质不错的核心原因，是拥有近3万元/㎡的房地差（地块含部分商业），开发商有足够的空间去做好产品。
横向对比文教区其他楼盘的房地差，书香印翠2万，古翠蓝庭和黄龙云起2万2左右，都比望翠蓝庭空间小。
目前，文教区的次新房大概能卖什么价格？
中介告诉我，7月，书香印翠刚签了一套163㎡，总价1350万，单价8.3万元/㎡，已满二。
今年2-6月，书香印翠每个月都只有1套成交，网签价跨度非常大。
黄龙云起，最近的网签还是6月，单价8.75万元/㎡，今年一共就成交了6套。
望翠的好姐妹古翠蓝庭，今年只有7月有1套成交记录，网签价6.32万元/㎡。
很显然，望翠蓝庭业主期待的价格，要略高于目前文教区其他次新房的网签价格。
03
进一步行知小学，退一步九莲小学。
连带着对口中学都不同，望翠蓝庭的二手房价，和最终落定的学区息息相关。
两所学校离望翠蓝庭都很近，从2025年最新公布的学区来看，两所学校也都没有把望翠蓝庭划进来。
谜底大概率得明年揭晓了。
偏偏西湖文教的学区划分，是全杭州最复杂的。距离近，压根不是文教学区划分的唯一标准，区域的学区地图像是被狗啃过，还有特殊原因的飞地。
从历史沿革来说，望翠蓝庭的地块在拆迁以前，确实对口行知小学。
我查到了2012年的西湖区学区划分，当时行知小学和九莲小学的学区边界，是以影业路划分的。
和望翠蓝庭都在影业路以北的花园南村、花园西村，也至今仍在行知小学的学区范围里。
但由于“四小金刚”的学区常年处于饱和状态，从2013年雅戈尔御西湖交付以后，就再也没有一个次新房交付能划进“四小金刚”学区内了。
放在以前，周边买新房的业主估计也没指望能划进行知。
可偏偏，今年，行知小学的招生公告比往年多出了一段话：
中冶锦绣公馆住宅小区适龄儿童在规划配套小学建成之前，在行知小学报名，待其规划配套小学建成后将明确教育服务区。
原以为，从空间距离来看，锦绣公馆更大概率会被划进文一街师苑校区，没想到喜提行知。
这反而给望翠蓝庭的业主们留下来了一丝希望：锦绣公馆可以，望翠蓝庭搞不好也行？
周边中介总结道：“概率一半一半吧。”
04
学区调整消息一出，锦绣公馆的售楼处里确实多了不少前来咨询的购房者。
作为杭州放开限价后第一个涨价入市的项目，锦绣公馆三次开盘的均价，一路从不到8万/㎡，涨到了8.5万元/㎡。
“对前期买进的业主来说，也算是吃了一颗定心丸。”
我们从项目了解到，目前只剩下个位数房源在售了。
从前车之鉴来看，没有优质学区加持的文教区次新房，交付以后处境会有些小尴尬。
根据我们的盘点，无论书香印翠、黄龙云起、古翠蓝庭，成交量都远不及申花的次新房。
都是市中心的地段，文教区配套更便捷，申花界面更干净，两者产品也都不差。
偏偏文教区的新房限价还比申花贵，虽然交付量比申花小很多，但业主们的预期也比申花业主高很多。
所以，如老叶一样的文教区房东，才会把全部希望都寄托在学区上，指望学区拉一把房价。
最终如果能划入行知学区，便是意外之喜；即使划不进去，也还有九莲小学托底。何况坊间反复传闻，九莲小学还有变动的可能。
望翠蓝庭业主的焦虑真实存在——过去十多年间，杭州顶级学区房与非学区房的价差确实曾高达50%以上。
但这两年，这一差距明显在慢慢收窄。
与其等待一纸学区划分带来“房价奇迹”，不如关注楼盘本身的居住品质。良好的物业、便利的交通、舒适的户型，才是真正影响长期居住体验的关键。
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